घरमालक आणि भाडेकरू संबंधित समस्या आणि प्रकरणे सामान्य आहेत. अशाच एका प्रकरणात सुप्रीम कोर्टाने घरमालकाच्या बाजूने निर्णय दिला, तर भाडेकरूच्या मुलाने दावा केला की, भाड्याच्या पावतीवर त्याची सही नाही. प्रकरण काय होते आणि सुप्रीम कोर्टाने जमीन मालकाच्या अपीलमध्ये योग्यता का आढळली?ET च्या अहवालानुसार, कर्नाटकातील बेंगळुरू येथील मालमत्ता मालक HS पुट्टाशंकराने भाडेकरू निष्कासन खटला जिंकला. सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालाने हे स्थापित केले आहे की कर्नाटक भाडे कायदा, 1999 नुसार, घरमालकाच्या स्वाक्षरी असलेल्या भाड्याच्या पावत्या जमीनमालक-भाडेकरू संबंधाचे अस्तित्व सिद्ध करण्यासाठी पुरेसे आहेत. अशा संबंधाच्या अस्तित्वावर भाडेकरूने आक्षेप घेतल्यानंतर हा निर्णय आला.
भाडेकरू निष्कासन विवाद: प्रकरण काय आहे?
वाद मुख्यतः संबंधित पक्षांमध्ये जमीनमालक-भाडेकरू संबंध अस्तित्त्वात आहे की नाही हे स्थापित करण्यावर केंद्रित होते. विचाराधीन मालमत्ता बेंगळुरू येथे आहे आणि मालकाने सांगितले की ती मूळतः त्याचे पणजोबा श्री बनप्पा यांच्या मालकीची होती, त्यांच्या कायदेशीर वारसांना म्हणजे HS शंकरनारायण आणि HS संकप्पा यांच्याकडे हस्तांतरित होण्यापूर्वी.सध्याच्या मालकाच्या नावाखाली अधिकृतपणे नोंदणी करण्यासाठी प्रक्रिया सुरू असताना श्री बनप्पा यांच्या नावाखाली मालमत्ता नोंदणीकृत राहिली. मालमत्तेच्या मालकाने 4 नोव्हेंबर 2015 रोजी रिलीझ डीडद्वारे मालकी हक्क संपादन केले होते, ज्याची अंमलबजावणी एचएस शंकरनारायण आणि एचएस संकप्पा यांनी त्यांच्या बाजूने केली होती, असे ईटी अहवालात म्हटले आहे.अहवालात म्हटले आहे की, भाडेकरूची आई, म्हैसूर लिंगम्मा यांनी HRC क्रमांक 1971/1980 मध्ये स्थापित केल्यानुसार, भाडेकरू म्हणून मालमत्ता ताब्यात घेतल्याची नोंदी पुष्टी करतात. त्या कार्यवाही दरम्यान, जमीनमालकाचे वडील एच.एस. शंकरनारायण यांनी त्याच जागेसाठी म्हैसूर लिंगम्मा विरुद्ध निष्कासन याचिका सुरू केली. लिंगम्मा यांनी स्वतः पडताळणी केली की ती घरमालकाच्या वडिलांना भाडे देत होती.सर्वोच्च न्यायालयाने आपल्या निकालात म्हटले आहे: “म्हणून, एचएस शंकरनारायण आणि म्हैसूर लिंगम्मा यांच्यात जमीनमालक-भाडेकरू यांचे न्यायिक संबंध अस्तित्वात होते. त्यांच्या मृत्यूनंतर, प्रतिवादी (भाडेकरू) त्यांची कायदेशीर वारस म्हणून त्यांच्या मुलीने बदली केली होती. त्यामुळे, जोपर्यंत जमीनमालक-भाडेकरू यांच्या न्यायिक संबंधाचा संबंध आहे, कोणताही वाद नाही.”भाडेकरूने दावा केला की पक्षांमध्ये कोणतेही न्यायिक संबंध अस्तित्वात नाहीत. भाडेकरूने दावा केला की मालमत्ता अंकलप्पा मठाची आहे, श्री बनप्पा मठाच्या विश्वस्तांपैकी एक म्हणून काम करत होते.जागा ताब्यात घेणाऱ्याने मालमत्तेच्या मालकाच्या जागेवरील वैध हक्काचा दावा केला. परिणामी, त्यांनी 4 नोव्हेंबर 2015 रोजी रिलीझ डीडच्या अंमलबजावणीबाबत महसूल अधिकाऱ्यांकडे आक्षेप नोंदवला. कागदपत्रांची पडताळणी करूनही, हस्तांतरण प्रश्नाधीन राहिले.पुराव्याची तपासणी केल्यावर, भाडे नियंत्रकाने पक्षांमधील मालमत्ता मालक-कब्जेदार संबंधांच्या अस्तित्वाची पुष्टी केली आणि निष्कासन याचिका मंजूर केली, आणि जागा रिकामी करण्याचे निर्देश कब्जाकर्त्याला दिले.मालमत्तेचा मालक-कब्जेदार संबंधांवर लक्ष केंद्रित करून, बेदखल कारवाई दरम्यान मालकी प्रकरणाची मर्यादित तपासणी केली गेली. जेव्हा ताबादाराने पुनरीक्षण याचिका दाखल केली तेव्हा उच्च न्यायालयाने ती चुकीच्या आदेशाद्वारे स्वीकारली आणि वंशावळी आणि मालकीचे दावे सिद्ध न झाल्यामुळे श्री बनप्पा यांना मालमत्ता मालकाचे आजोबा म्हणून स्थापित करण्यासाठी अपुरे कागदोपत्री पुरावे असल्याचे निरीक्षण नोंदवून भाडे नियंत्रकाचा निर्णय रद्द केला.पुढे, प्रतिवादीच्या मुलाने (कब्जेदार) अपीलकर्त्याने (मालमत्ता मालक) जारी केलेल्या भाड्याच्या पावत्यांवर स्वाक्षरी करण्यास स्पष्टपणे नकार दिला. निकालावर असमाधानी, अपीलकर्ता-मालमत्ता मालकाने सर्वोच्च न्यायालयात खटला चालवण्याचा निर्णय घेतला.भोगवटादाराच्या कायदेशीर प्रतिनिधीने सांगितले की, त्याचा ग्राहक अंकलप्पा मठात भाडेकरू आहे. अपीलकर्ता श्री बनप्पा यांच्याशी त्याचे वडिलोपार्जित संबंध प्रस्थापित करण्यात आणि वादग्रस्त मालमत्तेची मालकी सिद्ध करण्यात अयशस्वी ठरल्याने, अपीलकर्त्याच्या बाजूने बेदखल करण्याचा आदेश जारी करता आला नाही, असा युक्तिवाद भाडेकरूच्या वकिलाने केला.
सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय जमीनमालकाच्या बाजूने
सुप्रीम कोर्टाने म्हटले आहे की कर्नाटक भाडे कायदा, 1999 नुसार, जेव्हा जमीनमालक-भाडेकरू नातेसंबंधात वाद उद्भवतात तेव्हा न्यायालयांना लीज दस्तऐवज किंवा त्याच्या अनुपस्थितीत, प्रकरणाची सुनावणी सुरू होण्यापूर्वी संबंधाचा प्राथमिक पुरावा म्हणून घरमालकाने स्वाक्षरी केलेल्या भाडे भरणा पावत्या विचारात घेण्याची कायदेशीर परवानगी आहे.ET अहवालात म्हटले आहे की कलम 3(e) नुसार, व्याख्या सांगते: – “(e) “जमीनमालक” म्हणजे एखादी व्यक्ती जी काही कालावधीसाठी कोणत्याही जागेसाठी भाडे घेत आहे किंवा घेण्यास पात्र आहे, मग तो त्याच्या स्वत: च्या खात्यावर किंवा इतर कोणत्याही व्यक्तीच्या फायद्यासाठी किंवा त्याच्या वतीने किंवा विश्वस्त, संरक्षक किंवा प्राप्तकर्ता म्हणून किंवा इतर कोणत्याही व्यक्तीसाठी किंवा भाड्याने घेतले असल्यास किंवा भाड्याने घेतले असल्यास; भाडेकरू;”कलम 43 तसेच कलम 3(ई) चे परीक्षण करून, न्यायालयाने असे ठरवले की ज्या परिस्थितीत पक्षांमधील अधिकारक्षेत्रातील संबंध विवादित आहेत, न्यायालयांनी लीज कराराचे पुनरावलोकन केले पाहिजे किंवा वैकल्पिकरित्या, केस पुढे जाण्यापूर्वी प्राथमिक पुरावा म्हणून घरमालकाने स्वाक्षरी केलेल्या भाडे भरणा पावत्यांचे विश्लेषण केले पाहिजे.न्यायालयाने पुढे स्पष्ट केले की जर: या दस्तऐवजांच्या सत्यतेला आव्हान दिले गेले असेल, भाडेपट्टी करार तोंडी असेल आणि पक्षांनी त्यांचे नाते नाकारले असेल, किंवा न्यायालयाकडे भाडेपट्टीच्या कागदपत्रांच्या सत्यतेवर शंका घेण्याचे वाजवी कारण असेल किंवा भाडे देय स्वीकृती असेल तर, कार्यवाही स्थगित केली जावी आणि पक्षांना दिवाणी न्यायालयात संदर्भित केले जावे.सुप्रीम कोर्टाने ठरवले की घरमालकाने स्वाक्षरी केलेल्या भाडे पावत्या भाडेकरू-मकानमालक संबंध प्रस्थापित करतात.सर्वोच्च न्यायालयाने म्हटले आहे की पुराव्यांनुसार सादर केलेल्या मूळ भाड्याच्या पावत्या दर्शवतात की अपीलकर्त्याने (मकानमालक) 1 फेब्रुवारी 2013 ते 31 मे 2014 या कालावधीत विवादित मालमत्तेवर भाड्याने घेतलेल्या भाड्याची प्रतिवादी (भाडेकरू) 20 जुलै 2015 रोजी पावती दिली होती. याने संबंधित मालमत्तेच्या कलम 3(e) अंतर्गत अपीलकर्त्याची जमीनदार म्हणून स्थिती स्पष्टपणे दर्शविली.न्यायालयाने असे निरीक्षण नोंदवले की जेव्हा अपीलकर्ता-मकानमालकाने मालमत्तेसाठी प्रतिवादी-भाडेकरूला भाडे भरल्याची पुष्टी करणाऱ्या भाड्याच्या पावत्या सादर करून कलम 43 अंतर्गत प्रारंभिक आवश्यकता पूर्ण केली, तेव्हा भाडे नियंत्रण न्यायालयाने योग्य रीतीने सुनावणी केली आणि गुणवत्तेनुसार प्रकरणाचा निकाल दिला.भाडे नियंत्रकाचा आदेश झुगारून उच्च न्यायालयाने आपल्या पुनरिक्षण अधिकाराचा गैरवापर केल्याचे न्यायालयाने अधोरेखित केले. उच्च न्यायालयाचा निर्णय चुकीच्या आधारावर आधारित होता की कोणतेही घरमालक-भाडेकरू संबंध अस्तित्वात नाहीत कारण अपीलकर्ता श्री बनप्पा, कथित मूळ मालमत्तेचे मालक यांच्याशी त्याचे वडिलोपार्जित संबंध प्रस्थापित करण्यात अयशस्वी ठरले.सुप्रीम कोर्टाने कथितपणे म्हटले आहे: “याशिवाय, उच्च न्यायालय देखील या वस्तुस्थितीमुळे प्रभावित झाले की प्रतिवादीच्या मुलाने भाड्याच्या पावत्यांवर आपली स्वाक्षरी जोडण्यास नकार दिला होता, याचा अर्थ असा होतो की स्वाक्षरी त्याने कधीही केली नव्हती आणि त्यामुळे कोणताही संबंध नाही. उच्च न्यायालयाने, भाडे नियंत्रकाच्या विरुद्ध निष्कर्षापर्यंत पोहोचून, एक तथ्य शोधण्याचा व्यायाम केला, जो निकाली काढलेल्या कायद्यानुसार, सुधारित अधिकारक्षेत्रात टाळायला हवा होता.सर्वोच्च न्यायालयाने, वस्तुस्थिती तपासल्यानंतर, असे मानले की अपीलकर्त्याने, जमीनमालक म्हणून, 7 ऑक्टोबर, 2016 रोजी प्रतिवादी-भाडेकरू विरुद्ध कलम 27(2)(a)(e)(g) आणि (o) चा वापर करून निष्कासनाची कार्यवाही सुरू केली.न्यायालयाने म्हटले की, प्रतिवादीने भाडे नियंत्रकासमोर घरमालक-भाडेकरू नातेसंबंधाचा निषेध केला. कलम 43 नुसार, जेव्हा असे वाद उद्भवतात, तेव्हा न्यायालयाने पक्षांमधील संबंधांचा प्राथमिक पुरावा म्हणून भाडेपट्टा दस्तऐवज किंवा त्याच्या अनुपस्थितीत, घरमालकाची स्वाक्षरी असलेली भाडे भरण्याची पावती तपासली पाहिजे.सर्वोच्च न्यायालयाने म्हटले: “असे कोणतेही दस्तऐवज रेकॉर्डवर ठेवले असल्यास, न्यायालयाने खटल्याच्या सुनावणीला पुढे जावे लागेल. वर चर्चा केल्याप्रमाणे, अपीलकर्ता-जमीनमालकाने जारी केलेल्या मूळ भाड्याच्या पावत्या रेकॉर्डवर आणल्या गेल्या, ज्यामुळे कलम 43 मध्ये विचार केलेला प्रारंभिक भार सोडला जाईल.”सुप्रीम कोर्टाने खालील प्रमुख निरीक्षणांसह आपला निकाल दिला:– “…एकदा अपीलकर्त्याने (जमीनमालक) त्याने जारी केलेली भाडे पावती तयार करून प्रारंभिक भार सोडला की, भाडे नियंत्रकाला प्रकरणाची सुनावणी पुढे जाणे योग्य वाटले.”– “रिव्हिजनल अधिकारक्षेत्र असलेल्या उच्च न्यायालयाने, भाडे नियंत्रकाचा आदेश बाजूला ठेवण्यापूर्वी 1999 कायद्याच्या कलम 43 च्या प्रकाशात त्याचे कौतुक करायला हवे होते, ज्याचा आमच्या दृष्टीने योग्य विचार केला गेला नाही.”– “म्हणून, सध्याच्या अपीलला परवानगी आहे आणि भाडे नियंत्रकाने दिलेला आदेश पुनर्संचयित करताना उच्च न्यायालयाने दिलेला आदेश बाजूला ठेवला आहे. जर काही अर्ज प्रलंबित असतील, तर ते डिसमिस केले जातील.”